Der Wohnungsmarkt in der teuersten deutschen Stadt erlebt eine anhaltende Boomphase. Bei hoher Nachfrage, knappem Angebot und damit hohem Preisdruck wird die Lage weiter angespannt bleiben. Davon geht die HypoVereinsbank in ihrem neuesten Wohnungsmarktbericht für die bayerische Landeshauptstadt aus. Ulrich Mönius, Leiter der Privatkunden Bank der HypoVereinsbank München: "Denn ungeachtet der aktuellen Wohnungsbauoffensive ist eine merklich höhere Wohnbautätigkeit in den nächsten Jahren nicht zu erwarten. Auch wenn die Region München unvermindert weiter wachsen wird, gibt es Anzeichen dafür, dass der bisher sehr starke Preistrend nach oben deutlich geringer wird."
Die Renditen werden jedoch vor allem in den bevorzugten Lagen weiter zurückgehen, da die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen. Wichtiger werden Ansprüche an die Lagequalität, weshalb bei dem einen oder anderen Projekt mit Preiskorrekturen nach unten zu rechnen ist. "Das Wohnungsangebot konnte mit dem Anstieg der Haushaltszahlen nicht Schritt halten. Gleichzeitig ist seit Jahren die Nachfrage nach Wohnimmobilien als inflationssichere Wertanlage - und das in einer anhaltenden Niedrigzinsphase - sehr stark. Wohnraum bleibt daher in allen Segmenten knapp", so Mönius.
Auch im Jahr 2013 haben die Miet- und Kaufpreise weiter deutlich angezogen. Damit lassen sich deutlich überdurchschnittliche Anstiege in den vergangenen sechs Jahren beobachten. Vor allem in Lagen mittlerer Qualität ist zuletzt ein starker Aufwertungsprozess mit merklich steigenden Preisen zu beobachten. Der Mangel an Wohnbauland ist unbestritten ein Münchner Charakteristikum. Maßgeblich zur aktuellen Marktlage trägt bei, dass auf Freiflächen seit vielen Jahren zu wenige Wohnbauten errichtet wurden, auch wenn seit etwa drei Jahren mehr gebaut wird und die erteilten Baugenehmigungen eine etwas regere Bautätigkeit anzeigen.
Ulrich Mönius: "Angesichts der rasanten Miet- und Preisentwicklung stellt sich die Frage nach der Nachhaltigkeit des erreichten Niveaus. Den Spitzenwerten stehen sehr robuste ökonomische und soziodemografische Rahmenbedingungen und das ausgezeichnete Image Münchens gegenüber." Spekulative Übertreibungen sind bisher nicht erkennbar. Eine Überbewertung ist vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage und der mäßigen Neubautätigkeit nicht zu erwarten. Nachdem sich das Marktgeschehen beruhigt und die Kapitalanleger weniger werden, sind zwar in einzelnen Lagen Korrekturen nicht auszuschließen. Das Risiko eines deutlichen Preisrückgangs innerhalb kurzer Zeit ist jedoch gering.
Der Markt für Eigentumswohnungen erfährt einen regelrechten Boom mit mittlerweile historischen Maximalwerten bei den Preisen. Die hohe Nachfrage seitens Eigennutzern und Kapitalanlegern nach neuen und gebrauchten Objekten zeigt bisher keine Abschwächung. Zu beobachten ist mittlerweile jedoch eine geringere Vermarktungsgeschwindigkeit hin zu einer „Normalisierung“. Auch wenn die Kaufpreise seit 2010 deutlich und zügig steigen, hielt der Preisanstieg auch im vergangen Jahr unvermindert an. Im Mittel kosten Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen rund 5.200 Euro / m², in guten Lagen rund 6.400 Euro / m², das ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nochmals ein Anstieg um rund 13 Prozent. Der Bau hochwertiger und hochpreisiger Objekte trägt zum Preisanstieg in nahezu allen Lagen bei. In den bevorzugten zentrumsnahen Lagen und den bevorzugten Stadtvierteln Solln, Harlaching, Nymphenburg Trudering werden heute Höchstpreise erzielt.
Die gute Nachfrage beflügelt auch den Bestandsmarkt mit steigenden Preisen in allen Lagen. Er ist insbesondere bei modernen Objekten in bevorzugten Lagen leergefegt. Bestandswohnungen in durchschnittlichen bis guten Lagen haben sich wie die neuen Objekte um rund 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verteuert. Insgesamt lässt sich für das Segment der Eigentumswohnungen feststellen: Bis zum Jahr 2009 lagen die Preissteigerungen unterhalb der Inflationsrate. Die seitdem hohen Steigerungen konnten bisher noch in weiten Teilen als Nachholeffekte betrachtet werden. Luxus- und Penthouse-Wohnungen sind nachhaltig stark gefragt seitens eines kaufkräftigen und oftmals internationalen Klientels. Weil die Angebote sehr limitiert bleiben, waren hier die höchsten Preissteigerungen zu beobachten. Gebrauchte oder neue Objekte kosten heute ab 10.000 bis 15.000 Euro / m², in Einzelfällen bis zu 20.000 Euro / m².
Auf dem Markt für Baugrundstücke sorgt die starke Nachfrage bei äußerst begrenztem Potenzial in der ganzen Stadt für den signifikant hohen Preisanstieg auch im vergangenen Jahr. In guten Lagen sind mittlerweile durchschnittlich mehr als 1.100 Euro / m² für Grund und Boden zu bezahlen. Seit Jahren trifft die Nachfrage nach Einfamilien-, Doppel und Reihenhäusern ebenfalls auf ein sehr geringes Angebot. 80 Prozent der jährlich verkauften Objekte sind Bestandsgebäude. Neubauten gibt es wegen des fehlenden Grundstücksangebots lediglich vereinzelt in bestehenden Siedlungen. Häuser sind auch im vergangenen Jahr erneut deutlich teurer geworden. Neue Doppelhaushälften in guten Lagen kosten heute durchschnittlich 780.000 Euro.
Ungeachtet des bereits historisch hohen Niveaus steigen die Mieten in fast allen Stadtteilen weiter leicht an. Denn Mietwohnungen in München bleiben sehr knapp. Für eine neuwertige Wohnung mit 75 m² in guter Wohnlage sind heute durchschnittlich rund 15,50 Euro / m² zu bezahlen. Die geplante Mietpreisbremse könnte eine Investitionszurückhaltung beim dringend benötigten Mietwohnungsbau zur Folge haben. Den größten Mangel gibt es bei größeren bezahlbaren, familiengerechten Wohnungen in allen Lagen und modernen Einheiten in bevorzugten Vierteln. Der Markt für Kleinwohnungen ist wegen hoher Auszubildenden- und Studentenzahlen leergefegt. Der Mietwohnungsbau springt bisher, trotz guter Verkaufs- und solider Renditeaussichten kaum an.