HypoVereinsbank beobachtet sprunghaften Anstieg bei Immobilienpreisen im Landkreis Erding
Die HypoVereinsbank hat zum Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Erding einen neuen Marktbericht veröffentlicht: „Dank der Lagegunst und der im Vergleich zur Landeshauptstadt, aber auch zu vielen anderen Umlandkreisen von München, noch niedrigeren Immobilienpreise sorgen starke Einwohnerzuzüge aus der gesamten Region für eine überaus hohe Nachfrage in allen Segmenten und Ortschaften. Die Niedrigzinsen und mangelnde Anlagealternativen kurbeln die Nachfrage zusätzlich an“, sagt Florian Kloiber, Filialleiter der HypoVereinsbank in Erding.
Auch im Landkreis Erding ist der Wohnungsmarkt durch die allseits bekannten Faktoren geprägt: Eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum in allen Segmenten trifft auf ein zu knappes Grundstücks-, Häuser- sowie Wohnungsangebot und sorgt für stark steigende Immobilienpreise.
Es besteht im Kreisgebiet, analog zur Distanz zu München, ein ausgeprägtes West-Ost-Gefälle bei den Immobilienpreisen, welches sich zuletzt sogar noch verstärkt hat. Denn die explodierenden Immobilienpreise in der Landeshauptstadt haben einen Verdrängungswettbewerb, ausgehend von München in die jeweils nächstgünstigeren Kommunen, in Gang gesetzt, der deutlich im Landkreis Erding spürbar ist und in östlicher Richtung abflaut. Der ausgeprägte Druck auf den Wohnungsmarkt in der gesamten Region führt inzwischen auch in den flughafennahen Ortschaften zu einer regen Nachfrage und gleichermaßen steigenden Preisen. Befürchtungen wegen des zunehmenden Fluglärms oder der geplanten Flughafenerweiterung scheinen in den Hintergrund zu rücken.
Kaum Flächen für Baugrundstücke und Eigenheime
Eigenheime stellen traditionell in kleinstädtischen und ländlichen Kommunen das größte Segment bei der Immobiliennachfrage. „Der Nachfragedruck bei Baugrundstücken, Doppelhaushälften bzw. Reihenhäusern wird angesichts des fehlenden Angebots und des außerordentlich hohen Preisniveaus in München und dem Umland der Landeshauptstadt durch eine wachsende Zahl an Interessenten aus diesen teureren Regionen noch verstärkt“, sagt Johann Daumoser, der HVB-Immobilienfinanzierungs-Spezialist für die Region.
Der Mangel an Bauland und Eigenheimen jeglicher Art und Altersklasse ist in allen Ortschaften kennzeichnend. Lückengrundstücke in gewachsenen Wohnvierteln werden zu Höchstpreisen gehandelt. Die Bodenpreise steigen inzwischen fast überall jährlich im zweistelligen Bereich. Obwohl die Baulandbereitstellung in den meisten der Gemeinden hohe Priorität besitzt, reicht das Angebot bei Weitem nicht aus. Die Nachfrage ist in der Regel mehrfach überzeichnet. In der Stadt Erding nähern sich die Bodenpreise in der Spitze der 1.500-€-Marke je Quadratmeter.
Ein bedeutender Teil der neuen Areale werden im Punkteverfahren vergünstigt an ausgesuchte Bevölkerungsgruppen abgegeben (vormals Einheimischen Modell). Das Angebot ist aber selbst für diese Zielgruppen und insbesondere für alle anderen Kaufinteressenten unzureichend. Der Engpass an Grund und Boden beflügelt den Bestandsmarkt und lässt die Preise für ältere Eigenheime mindestens im gleichen Maße wie die Bodenpreise steigen. Zumal dort, wo baurechtlich möglich, vielfach Investoren mitbieten, um nach Abriss des Gebäudes Geschosswohnungen zu errichten.
Eigentumswohnungen: Angebotsmangel treibt Preise nach oben
Obwohl der Neubau von Eigentumswohnungen sich seit etwa 2012 mit einer gestiegenen Bauleistung merklich belebt hat und sich diese zuletzt gegenüber den Vorjahren sogar verdoppelt hat, bleibt das Angebot unzureichend. „Die Objekte sind begehrt und werden auch in den kleineren Ortschaften in der Regel schnell und größtenteils noch vor Baubeginn veräußert“, so Johann Daumoser. Zu den größeren Projekten zählen u.a. „Herzog64“ / Erding und „VilsWohnPark“ / Taufkirchen. Die seit Jahren stark anziehenden Baukosten haben den ohnehin anhaltend starken Preisanstieg der vergangenen Jahre noch verstärkt. Die aktuelle Preisspanne bewegt sich zwischen 3.700 und 6.000 € / m². In den Fokus der Interessenten sind demnach auch ältere Wohnungen gerückt. Das Angebot ist inzwischen nicht nur in den kleineren Ortschaften äußerst begrenzt. Angesichts der hohen Nachfrage sind auch in diesem Segment die Preise in den betrachteten Kommunen spürbar geklettert.
Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die
HypoVereinsbank bei ihren Kunden im Landkreis Erding in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung zwischen 20 und 40 Prozent Eigenkapital mit. Aufgrund der niedrigen Zinsen liegt die durchschnittliche Zinsbindung bei uns derzeit bei deutlich mehr als 15 Jahren und immer mehr Kunden entscheiden sich auch für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren. Deshalb haben wir unser Angebot auch kürzlich entsprechend erweitert, damit sich unsere Kunden die Zinsen für 30 Jahre sichern können. Wir empfehlen den Kunden, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung bei unseren Privatkunden durchschnittlich drei Prozent“, erklärt der Erdinger Filialleiter Florian Kloiber.
Die Bank stellt zudem einen Kundentrend fest: Gerade jetzt in der Niedrigzinsphase nutzen immer mehr Kunden die günstigen Marktkonditionen zur Finanzierung für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Da diese meist unter 50.000 Euro liegen, fragen Kunden gezielt Modernisierungskredite in Form klassischer Ratenkredite nach. „Gerade bei diesen kleineren Finanzierungsvorhaben schätzen Kunden die Vorteile von Ratenkrediten mit sehr schnellen Kreditzusagen und unkomplizierten Kreditanträgen“, so Kloiber. „Dies ist vor allem für Kunden sinnvoll, die von der Flexibilität und Schnelligkeit des Ratenkredits profitieren und bei der Tilgung beweglicher bleiben wollen.“ Im Gegensatz zum Immobiliendarlehen müssten auch keine Sicherheiten gestellt werden.
Mietwohnungen: Wenig Angebot und steigende Preise
„Mietwohnungen werden insbesondere von jungen Familien und Zuzüglern stark nachgefragt. Auch der Mietwohnungsmarkt ist weitgehend leer gefegt, zumal in den ländlichen Gemeinden das Angebot ohnehin begrenzt ist“, so Immobilienfinanzierungsspezialist Daumoser. Die Mieten steigen stetig und bewegen sich mittlerweile in den betrachteten Kommunen zwischen 8 und 15 € / m². Die Anspannung dürfte vorerst bestehen bleiben, da erst in jüngster Vergangenheit wieder mehr Wohnungen gebaut wurden. Die erteilten Genehmigungen lassen eine weitere Belebung erwarten, welche mit Blick auf den starken Einwohnerzuwachs jedoch nicht ausreichen.
Prognose: Immobilienboom setzt sich fort
„Das unverändert hohe Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum im Großraum München sorgt auch künftig für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien im Landkreis Erding, welche durch das im regionalen Vergleich noch niedrigere Preisniveau zusätzlich befeuert wird“, so Daumoser.
Der Landkreis wird auch im nächsten Jahrzehnt zu den am stärksten wachsenden Regionen in Deutschland zählen. Der Bedarf an Grundstücken, Eigenheimen, Eigentums- und Mietwohnungen wird demnach hoch bleiben. Auch wenn die Bautätigkeit spürbar angezogen hat, ist kaum Entspannung in Sicht. Diese dürfte sich erst mittelfristig nach einer mehrjährigen hohen Bauproduktion sowie mit der Angleichung an das regional höhere Preisniveau einstellen. Zusätzliche Entwicklungsimpulse werden neben Dorfen auch die anderen an der nunmehr bald fertiggestellten A 94 befindlichen Kommunen erfahren, was sowohl die Immobiliennachfrage als auch die Preisentwicklung in den ländlichen Orten weiter anheizen dürfte.
Neue digitale Angebote verbessern Kundenerlebnis
Die HypoVereinsbank ist auch in ihrem 150. Jubiläumsjahr in einer starken Position, um gemeinsam mit Neu- und Bestandskunden weiter zu wachsen: „Um den Wünschen unserer Kunden noch besser gerecht zu werden und ihnen noch attraktivere Lösungen anbieten zu können, treiben wir die Digitalisierung und die Weiterentwicklung unserer Prozesse im Kundensinne konsequent weiter voran,“ erklärt Filialleiter Kloiber. Beispielsweise hat die HypoVereinsbank mit dem neuen Kundenportal „HVB Home“ (www.hvb.de/home) ihr digitales Angebot in der Baufinanzierung ausgebaut und bietet ab sofort einen noch umfassenderen Service rund um die private Immobilie entlang des gesamten Lebenszyklus. Dabei können die Nutzer aus über 200.000 Immobilienangeboten der Partner „ImmobilienScout24“ und „PlanetHome“ auswählen. Rechentools unterstützen bei der Frage, welche Immobilie sich die Kunden leisten können. Im nächsten Schritt können direkt online und papierlos die Kreditanfrage sowie die dazugehörigen Dokumente digital übermittelt und Gespräche mit Baufinanzierungsexperten per Telefon, Video oder Chat geführt werden. „Nach Eingang der Finanzierungsanfrage meldet sich die Bank innerhalb von 30 Minuten zurück“, so Kloiber. Mit dem Kunden wird dann die Wunschfinanzierung besprochen, um ein passendes Angebot der HypoVereinsbank oder einer der rund 200 möglichen Finanzierungspartner individuell zu finden. Die Nutzer können den Bearbeitungsstatus jederzeit mit einem Finanzierungsstatustool verfolgen.
Testsieger HVB: „Deutschlands Beste Beratung für Privatkunden“
Zudem führt die Bank noch kundenfreundlichere Angebote ein um zum Beispiel den Kontoeröffnungsprozess noch schneller und effizienter zu gestalten: „Durch den neuen Kontoeröffnungsprozess ist eine Kontoeröffnung in nur 15 Minuten, papierlos und mit nur noch einer Unterschrift auf einer Seite möglich“, verspricht der Erdinger Filialleiter. „Seit Juli 2018 bieten wir diese schnelle Kontoeröffnung unseren Kunden bereits in allen Filialen an“, so Kloiber. In einem nächsten Schritt werden derzeit auch die Prozesse in der Immobilienfinanzierung weiterentwickelt: „Ziel ist es, den Prozess für die Immobilienfinanzierung so zu gestalten, dass unsere Kunden noch schneller und effizienter eine umfassende Kreditentscheidung erhalten und wir somit unseren Kunden erstklassige Services bieten können“, sagt Kloiber. Die hohe Servicequalität belegen auch zahlreiche unabhängige Tests: Die HypoVereinsbank wurde bereits mehrfach für ihre Beratung und Services ausgezeichnet - zuletzt in FOCUS MONEY (ET 13.2.2019) als Testsieger „Deutschlands Bester Beratung für Privatkunden“.
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